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揭开园林别墅的面纱
姑苏晚报 20040719 一卷63页
■张云霞
如果说一年前，苏州的园林别墅仍是个盘的话，今年起，这个局面将会发生很大的变化，细细调查一下会发现，“园林别墅”已经成为苏州房地产业中声势渐起的板块，到目前为止，大大小小的同类楼盘约有7处之多，虽然总套数不多(因为一套园林别墅的占地面积约有1亩左右)，但是加起来产值惊人(因为每套的单价在千万元左右)。
纵观行情，苏州园林别墅大有进入房地产高端市场的势头，开发商为什么钟情于此类别墅?苏州叫卖园林别墅第一个人是谁?现代私家园林能像苏州古典园林那样流芳百世？购买园林别墅的那些神秘业主又是什么身份?
从私人造园到开发商造园
随着市场经济的发展，一部分人拥有了财富，于是乎在经历了将近半个世纪后，现代苏州人的园林情结又被唤醒了，这可以从苏州近年来日益热闹的私人造园中看出。“私家园林重现苏州”也成为一段时间各类媒体津津乐道的话题。
苏州市国画院副院长蔡廷辉在西北街有一处占地460平方米的翠园，他在东山还造了一座面对太湖的“醉石山庄”，占地10余亩，吴江企业家陈金根花十年心血，在同里造了一座占地百余亩的“静思园”，已于2003年9月12日向公众开放，最近，醋库巷42号街坊内也出现一个精致小巧的“刘园”。
这批“私家园林”都具备了山、水、园林建筑、花木、花砖铺地等园林特点，属于完整意义上的园林。与此同时，苏州历史上遗留下的一些古典庭院也成为一些有经济实力的企业家、文化人士的收藏对象，如马医科巷的绣园、桃花坞大街的费氏老宅、中街路宋仙洲巷的德园等，这些小型的古典庭院更具历史文化价值，但现存数量极为有限，买卖交易时会涉及到拆迁、产权等各种难题，非常珍贵。总之，并不是有钱就能拥有一套苏州园林，这其中还需要运气和其他的一些因素。
真正将苏州园林当作一种住宅产品来生产、出售的却是一家外来的开发商。位于寒山寺对面、上塘河与运河交汇处的“江枫园”是苏州第一个“园林别墅”小区，共有99套，销售率达100％。江枫园的开发商是由一家香港公司与苏州本地开发公司合资的，公司总经理周汉良是一位人高马大的北方人，他像发现新大陆一样发现了苏州园林与房地产业的关联，将园林与别墅嫁接成“园林别墅”。
面对园林别墅的一炮打晌，苏州本地的开发商一开始还持观望的态度，但目睹其相当不错的销售业绩，后来者开始跃跃欲试，这一点在今年尤为明显。
右下图为苏州今年在开发的“园林别墅”不完全统计。这七处园林别墅大多都有地段优势，古城区的大多数集中在苏州古典园林附近，古城外的也都靠近一些知名的名胜古迹。
据记者多方了解，虽然大家都打着“园林别墅”的旗号，但又因各个开发商的理解不同，所以各自的产品也大大不同。新沧浪位于留园69号的地块主张苏式庭院为主，但吸收西式建筑的长处，欲将传统与现代融为一体。东北街百花巷地块不完全遵守苏州园林“全封闭”的准则，出现一些半封闭的园林别墅。天伦随园虽然也是飞檐翘壁、小桥流水，但却吸收了现代建筑中落地窗、共享空间等元素，离苏州古典园林的“私密性”特点更远，所以，在建造园林别墅的各路“流派”中，有一个叫“纯中式园林别墅”的提法，以此区别于那种改良幅度较大的理念。目前看来，讧枫园、南园小筑、西山恬园走的是“纯中式园林别墅”的道路。
纯中式园林别墅非常注重对苏州古典园林的扬弃。精华的东西当然要保留继承，不适合现代人生活的全部要改造。在开发商看来，在园林别墅中添加电梯、地热、地下室、停车库并保证通风采光等技术活都容易做到，难度较高的还是如何继承苏州园林的神韵，开发南园小筑的纪建平说，园林别墅要借用古典园林的精髓、元素，关键是要搭配得好，让人感觉舒服，就像一个人穿衣服一样，珠光宝气并不一定好看，得体恰当才最好。南园小筑每套占地面积1160余平方米，以大水面为景观特色，非常像艺圃，园中各有一个棵价值20万元的“镇园之树”，一棵是紫薇，一棵是红豆杉。纪建平主张，苏州园林最大的特色是给人以“小中见大”的感觉，现代园林别墅应该继承这一精华。
在苏州古城官太尉河17号，这处袁学澜故居即双塔影园现在是苏州新沧浪房地产公司的办公地点，最近一段时间，这处古宅的一个角落正在安装电梯，一方面是为方便上下楼，因为这处两层楼的木质楼梯实在是太逼仄了，另一方面也是新沧浪在做一个“试验”，看看在园林住宅内装上电梯是什么效果，今后可以在留园路69号开发的园林别墅中推广。新沧浪房地产公司董事长史建华认为，园林别墅就是要在风貌上非常传统，功能上非常现代，古代人能做到的，现代人也能做到，古代人做不到的，现代人更能做到。小中见大，移步换景，因地制宜是古典园林精妙之处，窗花、飞檐、走廊、铺路石都讲究得很，现在要造的私家园林面积不可能像古典苏州园林那么大，一个园子也就一亩地左右，所以最难的是将精华浓缩：留园路69号的园林别墅要使每户人家绝对不雷同，户户有特点，做到这一点也需要功夫。
在江枫园，开发商苏州万国房产的总经理周汉良领着记者参观了一个“玉华园”，占地面积才500平方米“玉华园”螺蛳壳里做道场，山水亭阁错落有致，春夏秋冬四景皆宜，人在其中别有洞天，每一个角落都被设计得精致秀雅，特别是登上玉华园的假山顶上面前豁然开朗，浩浩荡荡的大运河尽收眼底，寒山寺、江枫桥近在眼前。周汉良认为，私家园林要做得好，内涵一定要丰富，能让人引经据典地有得说。一位北京客户曾经在是否要买江枫园时举棋不定，周汉良最后说“你买的不是房，而是2500年的文化长廊”，这句活终于说动了这位北京客户。
园林别墅： 价值≥价格
现在苏州的园林别墅价格已非昔日，百家巷6号叫价1000万元左右。前年位于竹辉路与乌鹊桥路的两幢园林别墅还曾叫过2500万元—座的天价，结果也卖掉了，据说买主分别来自香港与上海。最有说服力的是江枫园，以其3午旺销期而论，每年以上涨20％的速度在增值。
天价的别墅到底是卖给谁?
《老苏州》一书中说“历史上的苏州园林是有文化的有钱人居住和享用的”。这句话也基本适用目前苏州的园林别墅。新沧浪房地产瞄准的是世界各地的华人华侨，该公司将对这个市场进行详细的调查。而万国房产的周汉良在这方面最有发言权，他用一句话概括江枫园的神秘客户是“对苏州园林情有独钟的成功人士”。周汉良分析，喜欢的人，会将之视为无价之宝，不喜欢的人，你再怎么推销都没用。关键在于苏州园林具备享誉世界的号召力，能给人以净化心灵的精神享受。
有实力花1000万元买园林别墅的人，他们之前至少住着价值500万元的别墅。他们图的不是实用，也不是功能卓越，而是图一种心理满足感。—位留美女士在自己30岁的时候在江枫园买了一套别墅作为送给自己的生日礼物，但是她平时根本没有时间住在这里，销售率达100％的江枫园入住率不足50％，买主都不是将这里当作居住地，而是当作自己的一件收藏品。目前，江枫园的业主是遍布8个国家和地区的华人，年龄在30岁与70岁之间。
开发留园路69号园林别墅的新沧浪房产董事长史建华说，中国园林建筑有南北两派，北派以颐和园与承德避暑山庄为代表，南派的代表就是苏州园林，苏州园林在国际上享有盛誉。但是由于历史的原因，苏州私家园林的延续出现了较长时期的断层，改革开放以后经济飞速发展了，但城市中的住宅建筑形式多是现代的甚至欧式的。现在部分有意识的开发商通过园林与别墅的嫁接，对苏州古典园林的精华加以继承与发扬，力图延续苏州私家园林的辉煌历史，相信其最终价值会远远大于其本身的市场价格，可以预言，苏州园林别墅将有着强盛的生命力。
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